1. Le constat : une concurrence accrue, des prix en repli

L’offre continue de croître plus vite que la demande. Sur l’ensemble de l’EPCI, le nombre de propriétés a augmenté de +4,2 % en 2025. Cette hausse mécanique de la concurrence a provoqué un ajustement des prix à la baisse pour maintenir le remplissage :

• À Sarlat (Ville) : le tarif journalier moyen a baissé de -5,4 % (150 € contre 158 € en 2024).
• Sur l’EPCI : la baisse est similaire avec -5,7 % (159 € contre 168 € en 2024).

Impact direct : le revenu annuel moyen par meublé a chuté d’environ 7 % sur tout le territoire en 2025.

2. Stratégies de prix pour la saison 2026

Au vu de ces chiffres, une stratégie de hausse des prix généralisée pour 2026 semble risquée. Nous préconisons plutôt :

• Prudence sur les tarifs de base : le marché ne semble plus accepter les augmentations de tarifs constatées entre 2023 et 2024. Stabiliser, voire ajuster légèrement vos prix de basse et moyenne saison, sera la clé pour maintenir votre taux d’occupation.
• Cibler les “creux” de fréquentation : en 2025, des mois comme novembre ont vu une chute de fréquentation de -13,6 % à Sarlat et -14,5 % sur l’EPCI. Soyez particulièrement agressifs commercialement sur ces périodes où créez des offres offrant une expérience différente.
• Valoriser la durée de séjour : la durée moyenne reste stable à 3,7 jours à Sarlat et 4 jours sur l’EPCI. Proposez des tarifs dégressifs dès la 4ème ou 5ème nuit pour capter la clientèle qui privilégie les séjours plus longs, notamment en périphérie.

3. État des réservations pour 2026

Le carnet de commandes pour 2026 est déjà actif. Au 18 janvier 2026, nous observons déjà :

• Sarlat (Ville) : 3 719 nuits réservées pour janvier et déjà 3 810 nuits pour le mois de mai.
• EPCI : Une dynamique forte pour le printemps avec 5 818 nuits réservées pour mai 2026.

Le conseil de l’office de tourisme : ne vous fiez pas uniquement aux pics d’août où l’occupation frôle les 73 %. C’est sur la moyenne saison (avril à juin) que se jouera votre rentabilité annuelle. En 2025, le taux d’occupation de juin a progressé de plus de 4 points : c’est un signal fort qu’une clientèle de “début de saison” est prête à venir si le prix est attractif.

[Article sur l’état des réservations des locatifs saisonniers au 18/20 janvier 2026]

4. Focus Très Haute Saison : Juillet vs Août (Bilan 2025)

L’été reste le moteur économique du territoire, mais les comportements de réservation et la rentabilité diffèrent sensiblement entre les deux mois et selon la localisation du bien.

1. Le mois de Juillet : une attractivité croissante et des prix en baisse

Juillet 2025 a montré une belle résilience en termes de fréquentation, mais au prix d’un ajustement tarifaire marqué.

• Taux d’occupation : Il a progressé partout. À Sarlat, il atteint 57,5 % (+2,3 points par rapport à 2024) et grimpe à 58,8 % sur l’EPCI (+3,1 points).
• Volume de nuits : Le territoire a enregistré une hausse d’activité, avec 16 332 nuits à Sarlat (+0,5 %) et 28 190 nuits sur l’EPCI (+5,1 %).
• Le prix : pour maintenir ce remplissage, les tarifs ont été ajustés à la baisse. Le prix moyen est tombé à 185 € à Sarlat (-9,4 %) et 202 € sur l’EPCI (-7,6 %).
• Revenu par meublé : le revenu moyen pour un propriétaire en juillet s’est établi à 3 527 € à Sarlat et 3 950 € sur l’ensemble de l’EPCI.

2. Le mois d’Août : le pilier de rentabilité malgré un léger tassement

Août demeure le mois le plus lucratif, bien qu’il ait connu une correction plus sévère en 2025.

• Taux d’occupation : il reste le plus élevé de l’année, culminant à 72,2 % à Sarlat et 73,1 % sur l’EPCI.
• Revenus records : c’est en août que les propriétaires génèrent leurs plus gros revenus mensuels : 4 189 € en moyenne à Sarlat et jusqu’à 4 607 € sur l’EPCI.
• Correction tarifaire : les prix ont été fortement revus à la baisse par rapport à 2024 : -10,2 % à Sarlat (188 €) et -7,6 % sur l’EPCI (207 €).
• Durée de séjour : c’est en août que les vacanciers restent le plus longtemps, avec une moyenne de 4,6 jours à Sarlat et 5,1 jours sur l’EPCI.

5. Recommandations pour vos tarifs été 2026

1. Prime tarifaire : les biens situés hors Sarlat-centre captent des séjours plus longs et des revenus plus élevés (+418 € en moyenne en août). Si votre bien dispose d’un extérieur ou d’une piscine, maintenez une prime tarifaire par rapport au centre-ville.
2. Juillet est le nouveau levier de croissance ? Avec une occupation qui progresse plus vite qu’en août (+3,1 pt sur l’EPCI contre +0,4 pt pour août), il y a une opportunité de stabiliser vos prix en juillet.
3. Attention à la sur-offre en Août : la baisse de -15,1 % du revenu total généré à Sarlat en août 2025 montre que les voyageurs comparent énormément les prix. Un tarif trop élevé en août peut aujourd’hui conduire à des trous importants dans votre calendrier.